Die wichtigsten Neuerungen 2024 für Immobilieneigentümer

Seit Januar 2024 gelten für Eigenheimbesitzer und Vermieter viele neue Regeln und Gesetze, die Sie hier im Überblick finden.
Erhöhung der CO2-Steuer auf 45 Euro je ausgestoßener Tonne Kohlendioxid tritt in Kraft. Vermieter werden zukünftig für bis zu 95 % des CO2-Preises verantwortlich – je nach CO2-Emissionen aus Warmwasserbereitung und Heizung für alle Mieter des Gebäudes.

Das neue Heizungsgesetz markiert den Beginn einer Ära des verstärkten Umweltschutzes und bringt für Hauseigentümer wichtige Veränderungen mit sich. Mit dem Jahresbeginn tritt das neue Heizungsgesetz in Kraft, doch die meisten Hauseigentümer müssen zunächst nichts unternehmen, sofern ihre Heizungen einwandfrei funktionieren. Funktionstüchtige Heizungen dürfen weiterhin betrieben werden. Eine der zentralen Botschaften besagt, dass funktionstüchtige Heizungen weiterhin betrieben werden dürfen, wodurch eine unmittelbare Handlungsnotwendigkeit vermieden wird. Kurz vor der Einführung des neuen Gebäudeenergiegesetzes wurde außerdem Klarheit bezüglich der zukünftigen staatlichen Förderung geschaffen.

Nach dem Austausch der ersten Etagenheizung muss innerhalb von 5 Jahren eine Entscheidung für eine Zentralheizung oder die Beibehaltung einer dezentralen Heizung getroffen werden. Wenn keine Entscheidung für eine weiterhin dezentrale Heizung getroffen wird, ist man zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet. Die Entscheidung zur Zentralisierung kann ganz oder teilweise getroffen werden, d.h., Mischlösungen von zentralen und dezentralen Heizungen sind möglich. Nach dem Einbau der Zentralheizung, spätestens 13 Jahre nach dem Austausch der ersten Etagenheizung, müssen alle Wohnungen, die zentral beheizt werden sollen, an die Zentralheizung angeschlossen werden, sobald sie ausgetauscht werden müssen.

Bei Wohnungen, die weiter dezentral beheizt werden sollen, muss jede neue Etagenheizung, die 5 Jahre nach dem Austausch der ersten Etagenheizung installiert wird, die 65 Prozent Vorgabe erfüllen.

Wenn die Entscheidung für eine Zentralheizung innerhalb von 5 Jahren erfolgt, dann gibt es eine Fristverlängerung bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens jedoch um 8 auf 13 Jahre.

Für Neubauten, bei denen ab Januar 2024 ein Bauantrag gestellt wird, gilt die Verpflichtung, dass 65 Prozent des Energiebedarfs aus erneuerbaren Quellen gedeckt werden müssen. Es gibt jedoch Übergangsfristen für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb dieser Neubaugebiete.

Die neue Förderung zeichnet sich durch einen Geschwindigkeits-Bonus aus, der besonders selbstnutzenden Eigentümern einen Anreiz zum frühzeitigen Austausch ihrer funktionierenden Heizungen bieten soll, auch wenn diese noch in Betrieb sind. Der Geschwindigkeitsbonus, auch als “Speed-Bonus” bezeichnet, beträgt 20 Prozent der Investitionskosten. Er wird für den Austausch von funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizungen sowie mehr als zwanzig Jahre alten Biomasse- und Gasheizungen gewährt. Ab dem Jahr 2029 soll dieser Bonus alle zwei Jahre um drei Prozentpunkte reduziert werden. Ab dem 1. Januar 2037 entfällt der Bonus vollständig. Es gibt keine spezifischen Einkommensgrenzen für den Geschwindigkeitsbonus.

Ein neuer Aspekt der Förderung ist die Möglichkeit, die Obergrenzen für die Kosten, die für den Austausch der Heizung und für Effizienzmaßnahmen anerkannt werden, zu kombinieren. Wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt, können für ein Einfamilienhaus insgesamt bis zu 90.000 Euro pro Kalenderjahr als förderfähig angesehen werden. Bisher waren nach Angaben des Ministeriums höchstens 60.000 Euro pro Kalenderjahr für alle am Gebäude durchgeführten Maßnahmen zulässig.

Ab dem 1. Januar 2024 haben Eigentümer von selbst genutzten Wohnimmobilien die Möglichkeit, Guthaben aus ihren Riester-Verträgen gezielt für den Einbau einer Wärmepumpe im Rahmen energetischer Baumaßnahmen zu verwenden. Diese bedeutende Neuerung eröffnet eine attraktive Option, Altersvorsorgevermögen gezielt für energetische Sanierungsmaßnahmen zu nutzen. Um das Riester-Guthaben für den Einbau einer Wärmepumpe nutzen zu können, ist eine Bestätigung des ausführenden Fachunternehmens erforderlich. Diese Bestätigung muss belegen, dass der Einbau der Wärmepumpe als energetische Sanierung gemäß den Vorgaben des Einkommensteuergesetzes anerkannt wird. Diese Bestätigung dient als Nachweis für die korrekte Verwendung des Riester-Guthabens. Interessierte Immobilieneigentümer können ab dem 1. Januar 2024 Anträge zur Nutzung ihres Riester-Guthabens bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung Bund stellen.
Die förderfähigen energetischen Sanierungsmaßnahmen umfassen unter anderem:

• das Dämmen von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken,
• das Erneuern von Fenstern oder Außentüren,
• den Einbau oder die Erneuerung einer Lüftungsanlage,
• die Erneuerung der Heizungsanlage sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind,
• Zusätzlich können auch die Kosten für die Erteilung notwendiger Bescheinigungen und die Ausgaben für einen Energieberater im Rahmen des "Wohn-Riester" abgedeckt werden.

---

## 2. Der „Braunschweiger Sommer“: Countdown zur Wärmeplanung
Braunschweig muss als Großstadt bis zum **30. Juni 2026** seinen kommunalen Wärmeplan (KWP) vorlegen. Dieser Plan ist das wichtigste Dokument des Jahrzehnts für Ihre Planungssicherheit.

### ⚠️ Das Risiko der Fehlplanung (Havarie-Fall)
Sollte Ihre Heizung (z. B. Baujahr 2004) im Frühjahr 2026 ausfallen, stehen Sie vor einem Dilemma:
* **Die 65%-Falle:** Ohne fertigen Wärmeplan dürfen Sie zwar noch eine Gasheizung einbauen, müssen sich aber offiziell beraten lassen. Sobald der Plan im Juni steht, greifen harte Regeln: Wenn Ihr Stadtteil kein Wasserstoff- oder Fernwärmenetz erhält, muss die neue Heizung teuer nachgerüstet oder mit 65% erneuerbarer Energie betrieben werden.
* **Lösung:** Nutzen Sie bei einem Defekt im Winter/Frühjahr eine **Miet-Heizzentrale**, um die Zeit bis zur Veröffentlichung des Wärmeplans im Juni zu überbrücken. Investieren Sie erst, wenn feststeht, ob BS Energy Ihre Straße anschließt.



---

## 3. Die „Solar-Falle“ für Hauskäufer in Niedersachsen
Käufer eines Hauses in Braunschweig müssen laut GEG innerhalb von zwei Jahren das Dach oder die oberste Geschossdecke dämmen. Hier schnappt 2026 eine neue Rechtsfolge zu:

* **Der Automatismus:** Entscheiden Sie sich für eine Dachsanierung (Dämmung direkt unter den Ziegeln), gilt dies in Niedersachsen ab 2026 als „grundlegende Renovierung“.
* **Die Folge:** Damit wird die Solarpflicht ausgelöst. Sie müssen zwingend eine Photovoltaikanlage auf mindestens 50% der **geeigneten** Dachfläche installieren.
* **Wichtig zur Fläche:** Ungeeignete Flächen (z. B. durch starke Verschattung, Nord-Ausrichtung oder technische Aufbauten) werden bei der Berechnung der Pflichtfläche abgezogen.
* **Strategischer Rat:** Wer nur die oberste Geschossdecke dämmt, erfüllt die GEG-Pflicht, umgeht aber die teure Solarpflicht. Prüfen Sie Ihr Budget genau, bevor Sie das Dach anfassen!

---

## 4. Fokus Vermieter: Digitalisierung & Smart Meter
Vermieter müssen 2026 administrativ aufrüsten, um Haftungsrisiken und Kürzungen zu vermeiden.

* **Digitale Belegeinsicht:** Ab 2026 ist das Einscannen von Rechnungen Standard. Mieter haben keinen Anspruch mehr auf physische Ordner-Einsicht, wenn Sie ein digitales Portal oder PDF-Einsicht anbieten.
* **Smart-Meter-Rollout:** Ab 2026 wird der Einbau intelligenter Messsysteme für viele Haushalte (E-Auto, Wärmepumpe) Pflicht.
* **CO2-Kosten-Sharing:** Bei energetisch schlechten Gebäuden (Klasse H) tragen Vermieter bis zu 95% der CO2-Kosten selbst. Sanierung ist hier der einzige Weg zur Renditesicherung.

---

## 5. Neue Rechte für Mieter: Der „Kürzungs-Joker“
Transparenz wird 2026 für Mieter zum Druckmittel. Vermieter, die technisch nicht aufrüsten, riskieren Einnahmeverluste:

* **15% Kürzung:** Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter die Heizkostenrechnung pauschal um 15% kürzen.
* **Fernablese-Pflicht:** Bis zum 31.12.2026 müssen alle Zähler fernablesbar sein.
* **3% Extra-Kürzung:** Erhält der Mieter trotz Funk-Zählern keine monatliche Verbrauchsinformation (uEMI), darf er weitere 3% abziehen.

---

## 6. Kosten & Ersparnisse 2026 im Überblick

| Posten | Erwartete Belastung | Ersparnis / Förderung |
| :--- | :--- | :--- |
| CO2-Preis (Gas) | + 1,2 Cent / kWh | - |
| Gasspeicherumlage | - | - 0,29 Cent / kWh |
| Dachsanierung + Solar | 35.000 € – 65.000 € | Eigenstrom spart ~30 Ct/kWh |
| Zähler-Umrüstung | ca. 40 € / Einheit | Vermeidung von bis zu 18% Kürzung |
| Grundsteuer (BS) | Steigend (Hebesatz-abhängig) | - |

---

## Fazit: Ihr Fahrplan für ein rechtssicheres 2026
Zusammenfassend lässt sich sagen: 2026 ist das Jahr der harten Fakten. Mit dem 30. Juni als Stichtag für die Wärmeplanung in Braunschweig endet die Zeit der Spekulationen beim Heizungstausch. Wer heute strategisch plant, spart morgen nicht nur CO2-Kosten, sondern steigert aktiv den Marktwert seiner Immobilie.

**Ihr nächster Schritt:**
Möchten Sie wissen, wie Sie die Solar-Falle rechtssicher umgehen oder welche Fördergelder Ihnen in Braunschweig konkret zustehen? Unser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch die komplexen Anforderungen.

**[Button: Kostenlosen Ratgeber „Energetische Sanierung“ herunterladen]**

Das Jahr 2026 markiert das Ende der „Schonfrist“. Während in den letzten Jahren viel über die Energiewende diskutiert wurde, macht der Gesetzgeber nun ernst. Ob Heizung, Solar oder Abrechnung – wer 2026 passiv bleibt, riskiert hohe Kosten. Doch während die Preise auf Bundesebene schwanken, entscheidet sich in Braunschweig lokal, welche Heizung Sie künftig überhaupt noch besitzen dürfen.

Der Jahreswechsel bringt eine Verschiebung der Kostenbelastung, die in der Bilanz oft eine „schwarze Null“ ergibt – aber nur für sanierte Objekte.
Ersparnis: Wegfall der Gasspeicherumlage

Die Umlage entfällt zum 01.01.2026 vollständig (ca. 0,29 Cent/kWh). Ein durchschnittliches Braunschweiger Einfamilienhaus (20.000 kWh Verbrauch) spart dadurch rund 69 € pro Jahr.
Kosten: Der CO2-Preis-Sprung
Gleichzeitig steigt der CO2-Preis auf einen Korridor von 55 € bis 65 € pro Tonne. Das verteuert Erdgas um ca. 1,1 bis 1,3 Cent/kWh.
Grundsteuer-Reform:
2026 ist das erste Jahr, in dem die neuen Hebesätze der Stadt Braunschweig voll in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Experten rechnen bei vielen Objekten mit einer Mehrbelastung, die die kleinen Einsparungen bei den Umlagen sofort neutralisiert.

Fazit: Unterm Strich zahlen Besitzer unsanierter Immobilien ab Januar drauf. Wer nicht handelt, verliert Monat für Monat Geld durch steigende Abgaben.