Das neue Gebäudeenergiegesetz 2024
Der unverzichtbare Energieausweis bei Vermietung und Verkauf
Rechtlich auf der sicheren Seite mit Adner & Partner Immobilien Braunschweig
Das aktualisierte Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat ursprünglich am 1. November 2020 in Kraft und hat seitdem mehrere Änderungen erfahren. Ziel des Gesetzes ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren und den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern. Mit den jüngsten Änderungen, die vor allem auf die Klimaziele für 2045 abzielen, gelten nun strengere Vorgaben für Neubauten und Sanierungen. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Neuerungen und Regelungen, die Sie als Eigentümer, Verkäufer, Vermieter oder Käufer einer Immobilie beachten müssen. Um als Verbraucher einen schnellen Überblick zur Energieeffizienz eines Gebäudes zu erhalten, soll ein farbliches Label (von grün nach rot) helfen. Ähnlich wie das Energieeffizienzlabel eines Kühlschranks gibt ein Energieausweis somit Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes. Zudem ist aus dem Energieausweis ersichtlich, wie viel Energie für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung benötigt werden. Die im Energieausweis dargestellten Modernisierungsvorschläge enthalten individuelle Hinweise für Sanierungsmaßnahmen, mit denen die Energiebilanz des Gebäudes dauerhaft verbessert werden kann. Seit dem 1. Juli 2009 gilt die Kennzeichnungspflicht für alle Gebäude in Deutschland. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer potenziellen Mietern und Käufern bei der Vermietung oder dem Verkauf seiner Wohnimmobilie einen Energieausweis vorlegen muss.
Dies muss spätestens bei der Besichtigung der Wohnung oder des Hauses erfolgen.
Dies muss spätestens bei der Besichtigung der Wohnung oder des Hauses erfolgen.
Energieausweispflicht bei Verkauf und Vermietung
Darüber hinaus müssen bei Neuvermietung, Verpachtung oder Verkauf ab dem 01.11.2020 neue Energieausweise nach dem aktuellen GEG ausgestellt werden.
Denkmalgeschützte Immobilien bleiben von dieser Verpflichtung ausgenommen. Mit dem Inkrafttreten des GEG sind die vorherigen „Energiegesetzte“ außer Kraft, wobei die bisherigen Regelungen aber fortgeführt werden und somit wenig Auswirkungen auf die Praxis haben. Ziel des GEG ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien. Die Vorgaben für Neubauten haben sich allerdings nicht verändert. Das Mindestniveau der EnEV hat weiterhin seine Gültigkeit. Eine weitere Änderung ist zum 1. Januar 2023 in Kraft getreten (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent). Denn bis 2050 soll in Deutschland ein nahezu „klimaneutraler Gebäudebestand“ realisiert werden. Möchten Sie eine Wohnung vermieten oder verkaufen die sich in einer Eigentumswohnanlage befindet, sprechen Sie Ihre Hausverwaltung auf einen gültigen Energieausweis an. Die Eigentümergemeinschaft (WEG) hat in der Vergangenheit sicherlich einen Beschluss zur Erstellung eines Energieausweises gefasst. Der Energieausweis gilt für 10 Jahre und umfasst sämtliche Eigentumswohnungen des Gebäudes.
Denkmalgeschützte Immobilien bleiben von dieser Verpflichtung ausgenommen. Mit dem Inkrafttreten des GEG sind die vorherigen „Energiegesetzte“ außer Kraft, wobei die bisherigen Regelungen aber fortgeführt werden und somit wenig Auswirkungen auf die Praxis haben. Ziel des GEG ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien. Die Vorgaben für Neubauten haben sich allerdings nicht verändert. Das Mindestniveau der EnEV hat weiterhin seine Gültigkeit. Eine weitere Änderung ist zum 1. Januar 2023 in Kraft getreten (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent). Denn bis 2050 soll in Deutschland ein nahezu „klimaneutraler Gebäudebestand“ realisiert werden. Möchten Sie eine Wohnung vermieten oder verkaufen die sich in einer Eigentumswohnanlage befindet, sprechen Sie Ihre Hausverwaltung auf einen gültigen Energieausweis an. Die Eigentümergemeinschaft (WEG) hat in der Vergangenheit sicherlich einen Beschluss zur Erstellung eines Energieausweises gefasst. Der Energieausweis gilt für 10 Jahre und umfasst sämtliche Eigentumswohnungen des Gebäudes.
Praxisrelevante Neuerungen für Immobilieneigentümer, Verkäufer und Makler sind:
Ölheizungen und veraltete Heizkessel
Für Bestandsimmobilien ergeben sich aus dem neuen Gesetz keine Verschärfungen bei den energetischen Vorgaben für Sanierungsmaßnahmen. Neu ist lediglich ein Betriebsverbot für bestimmte Heizkessel (§ 72 GEG) und eine Vorschrift, die den Einbau von Ölheizungen in Bestands- und Neubauten ab 2026 verbietet, es sei denn, es handelt sich um eine hybride Anlage, die einen Teil der Wärmeversorgung über erneuerbare Energien sicherstellt oder ein Anschluss an das Gasnetz- oder Fernwärmenetz nicht möglich ist. Bestehende Öl- oder Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden. Nur wenn sie vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden, dürfen sie grundsätzlich nicht mehr betrieben werden.
Dämmung der obersten Geschossdecke
§ 47 des GEG sagt aus, dass die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach gedämmt werden muss. Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht ausgesetzt. Sollte das Gebäude jedoch verkauft werden, muss der neue Eigentümer die Dämmung durchführen.
Dämmung der Rohrleitungen
In unbeheizten Räumen, wie z. B. dem Keller müssen bisher ungedämmte Warmwasserleitungen und Heizungsleitungen gedämmt werden (§ 71 GEG).
Sollten die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden, so können die Maßnahmen ausbleiben oder abgeschwächt durchgeführt werden.
Sollten die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden, so können die Maßnahmen ausbleiben oder abgeschwächt durchgeführt werden.
Die genannten Sanierungspflichten gelten auch für Erben einer Immobilie.
Erben einer Immobilie haben dieselben Pflichten wie ein Käufer eines Hauses. Dies gilt auch, wenn die Immobilienerben bereits vorher im geerbten Haus gewohnt haben. Somit gibt es keine Ausnahme für die Sanierungspflicht.
Hierfür hat der neue Eigentümer 2 Jahre Zeit, gerechnet ab Eigentumsübergang.
Hierfür hat der neue Eigentümer 2 Jahre Zeit, gerechnet ab Eigentumsübergang.
Verpflichtende Energieberatung für Käufer
Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses hat der Käufer die Pflicht, ein Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen sofern dieses Gespräch kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6). Für den Fall des Versäumnisses sieht das Gesetz keine Sanktion vor, sodass die Pflicht nicht mehr als ein milder Appell ist.
Informationspflicht durch Energieausweis
Die Vorlagepflicht eines gültigen Energieausweises bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung soll nach dem GEG nicht nur für Verkäufer oder Vermieter, sondern auch für Immobilienmakler bestehen (§ 80). Wie bisher muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Darüber hinaus müssen bereits in Immobilieninseraten die Pflichtangaben (§ 87) aus dem Energieausweis aufgeführt werden, und zwar auch dann, wenn diese Inserate von einem Makler erstellt werden. Fehlen diese Angaben oder der Ausweis wird nicht unaufgefordert vorgelegt, drohen Abmahnungen und Bußgelder bis zu 15.000,00 €.
Wird bei den Angaben im Energieausweis geschummelt, droht im schlimmsten Fall sogar eine Rückabwicklung des Immobilienverkaufs.
Mehr InformationenWird bei den Angaben im Energieausweis geschummelt, droht im schlimmsten Fall sogar eine Rückabwicklung des Immobilienverkaufs.
Verkauf und Vermietung von Immobilien: Die 2 Formen des Energieausweises
Verbrauchsausweis
- Der Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch. Grundlage für ihn ist der gemessene und dokumentierte Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren. Wenn der Bauantrag für das Wohngebäude allerdings vordem 01.11.1977 gestellt wurde und dieses Haus weniger als fünf Wohneinheiten hat, wird, sofern das Objekt nicht unter eine Sonderregelung fällt, ein Bedarfsausweis ausgestellt.
Bedarfsausweis
- Der Bedarfsausweis erfordert eine umfassende Analyse des Gebäudes. Anhand von Aspekten wie Qualität und Dämmwirkung der Gebäudehülle, der Außenwände, Decken und Fenster werden die Wärmeverluste berechnet. Auch die Heizungsanlage und andere technische Elemente fließen in die Bewertung ein. Auf diese Weise ermittelt man den Energiebedarf des gesamten Objektes. Dieser wird auf die jeweilige Einheit (Wohnung) umgelegt.
Ein gültiger Energieausweis kann nur von Fachleuten mit speziellen Ausbildungen und Qualifikationen erstellt werden.
Überprüfung des Energieausweises
§ 99 GEG sieht eine genauere Prüfung des Energieausweis vor. Es werden Stichprobenkontrollen in drei Stufen durchgeführt.
Stufe 1: Einfache Überprüfung der eingegebenen Gebäudedaten und Ergebnisse des Energieausweises
Stufe 2: Genauere Überprüfung der Eingabedaten, Ergebnisse und Modernisierungsvorschläge durch die Behörden.
Stufe 3: Vollständige Inspektion aller Daten und mögliche Vor-Ort-Inspektion von Gebäuden.
Für die Umsetzung der Kontrollen sind die Bundesländer zuständig. Laut GEG (§ 99 Abs. 6 und 8) sind Aussteller von Energieausweisen zur Mitwirkung verpflichtet. Das bedeutet, dass er auf Verlangen eine Kopie des Energieausweises sowie die zur Erstellung der Daten verwendeten Angaben zur Verfügung stellen muss. Aussteller müssen diese Unterlagen zwei Jahre lang aufbewahren.
Stufe 1: Einfache Überprüfung der eingegebenen Gebäudedaten und Ergebnisse des Energieausweises
Stufe 2: Genauere Überprüfung der Eingabedaten, Ergebnisse und Modernisierungsvorschläge durch die Behörden.
Stufe 3: Vollständige Inspektion aller Daten und mögliche Vor-Ort-Inspektion von Gebäuden.
Für die Umsetzung der Kontrollen sind die Bundesländer zuständig. Laut GEG (§ 99 Abs. 6 und 8) sind Aussteller von Energieausweisen zur Mitwirkung verpflichtet. Das bedeutet, dass er auf Verlangen eine Kopie des Energieausweises sowie die zur Erstellung der Daten verwendeten Angaben zur Verfügung stellen muss. Aussteller müssen diese Unterlagen zwei Jahre lang aufbewahren.
Damit Sie rechtlich immer auf der sicheren Seite sind
Adner & Partner Immobilien arbeitet mit erfahrenen Profis, damit Sie einen vorschriftsmäßigen Energieausweis erhalten.
*Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihre Immobilie beauftragen, erstellen wir (falls nicht bereits vorhanden) Ihren Energieausweis kostenlos.
Wird jedoch festgestellt, dass Ihr vorhandener Energieausweis einen Fehler enthält, muss zur Korrektur des Fehlers ein neuer Energieausweis erstellt werden. Darum kümmern wir uns. Natürlich achten wir in allen Phasen des Verkaufs darauf, dass auch die anderen Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt sind.
Sie möchten ohne Makler verkaufen?
Erfahren Sie welche weiteren Verkaufsunterlagen nötig sind (z.B. Grundrisszeichnung, Baulastenverzeichnis etc.) und was Sie darüber hinaus beachten sollten.
Hierfür haben wir einen kostenlosen Ratgeber für Sie zusammengestellt.
Zum Ratgeber "Privatverkauf" *Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihre Immobilie beauftragen, erstellen wir (falls nicht bereits vorhanden) Ihren Energieausweis kostenlos.
Wird jedoch festgestellt, dass Ihr vorhandener Energieausweis einen Fehler enthält, muss zur Korrektur des Fehlers ein neuer Energieausweis erstellt werden. Darum kümmern wir uns. Natürlich achten wir in allen Phasen des Verkaufs darauf, dass auch die anderen Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt sind.
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Hierfür haben wir einen kostenlosen Ratgeber für Sie zusammengestellt.
*Das Angebot zur kostenlosen Erstellung eines Energieausweises gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einer Größe von bis zu 150 m², die einen einheitlichen Baukörper ohne unterschiedliche Baujahre aufweisen.
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