Der Energieausweis ab Mai 2026

Neue Vorlagepflichten bei Verkauf, Vermietung & Mietverlängerung

Der neue Energieausweis 2026: Pflichten für Eigentümer in Braunschweig

Energieausweis & Nachrüstpflichten

Der Energieausweis ist der energetische Fingerabdruck Ihrer Immobilie und beim Verkauf oder der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben. Seit dem 1. Juli 2009 gilt die Kennzeichnungspflicht für alle Gebäude in Deutschland. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer potenziellen Mietern und Käufern bei der Vermietung oder dem Verkauf seiner Wohnimmobilie einen Energieausweis vorlegen muss. Dies muss spätestens bei der Besichtigung der Wohnung oder des Hauses erfolgen. Doch die Spielregeln ändern sich: Spätestens ab Mai 2026 muss Deutschland die weitreichende EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht – voraussichtlich in das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) – überführen. Das verändert nicht nur das Aussehen des Energieausweises, sondern bringt für Käufer und Erben auch harte, oft übersehene Nachrüstpflichten mit sich. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat ursprünglich am 1. November 2020 in Kraft und hat seitdem mehrere Änderungen erfahren. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Neuerungen und Regelungen, die Sie als Eigentümer, Verkäufer, Vermieter oder Käufer einer Immobilie beachten müssen.

1. Die neue Skala: Von A bis G statt A+ bis H

Die sichtbarste Änderung ab 2026 betrifft die Klassifizierung. Die alte Einteilung von A+ bis H verschwindet. Künftig gilt eine europaweiteinheitliche Skala von A bis G:

Klasse A: Ist streng reserviert für echte Nullemissionsgebäude.
Klasse G: Markiert künftig die energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands.

Wichtiges Aufatmen für Eigentümer: Ursprünglich plante die EU eine strenge Sanierungspflicht (MEPS), die Eigentümer von Häusern der Klasse G und F zu sofortigen Zwangssanierungen verpflichtet hätte. Diese Regelung wurde für private Wohngebäude final gekippt. Der Staat muss nun zwar den Durchschnittsverbrauch aller Gebäude senken, eine direkte Sanierungspflicht für Sie als privater Einzel-Eigentümer allein aufgrund einer schlechten Energieklasse gibt es jedoch nicht.

2. Ausweitung der Vorlagepflichten & Finanzierungs-Faktor

Bisher war der Energieausweis zwingend bei Verkauf, Neubau und Neuvermietung vorzulegen. Ab Mai 2026 greifen deutlich schärfere Regeln:

Mietvertragsverlängerungen: Künftig muss auch dann ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden, wenn ein bestehender Mietvertrag offiziell verlängert wird.
Größere Renovierungen: Werden mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle saniert oder betreffen die Maßnahmen mehr als ein Viertel des Gebäudewerts, wird ein neuer Ausweis fällig.
Banken und Baufinanzierung: Spürbare Auswirkungen zeigen sich bereits heute im Finanzierungsbereich. Banken fordern den Energieausweis inzwischen regelmäßig zwingend bei der Kreditprüfung an. Eine schlechte Effizienzklasse kann hier über die Zinskonditionen oder gar die Kreditvergabe entscheiden.
Der Renovierungspass: Anstelle unstrukturierter Tipps wird künftig ein detaillierter „Sanierungsfahrplan“ (Renovierungspass) gefördert, der Käufern aufzeigt, wie das Gebäude schrittweise klimaneutral modernisiert werden kann.

Denkmalgeschützte Immobilien bleiben von dieser Verpflichtung ausgenommen.

3. Bestandsschutz: Verliert mein alter Ausweis seine Gültigkeit?

Grundsätzlich gilt in Deutschland der Bestandsschutz: Ein einmal ausgestellter Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweise) behält seine gesetzliche Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum. Es gibt keine Pflicht zum sofortigen vorzeitigen Austausch. Aber Achtung: Es wird im Zuge der aktuellen Gesetzgebung intensiv diskutiert, die Laufzeit für energetisch sehr schlechte Gebäude (unterhalb der neuen Klasse C) künftig auf fünf Jahre zu verkürzen, um ineffiziente Gebäude engmaschiger zu überwachen. Nach Ablauf dieser Frist sollen Eigentümer verpflichtet werden, eine zentrale Anlaufstelle („One-Stop-Shop“) aufzusuchen, um sich zu Sanierungsoptionen beraten zu lassen.

4. Die Frist-Falle: Versteckte Sanierungspflichten bei Kauf & Erbe

Während der Energieausweis den Ist-Zustand zeigt, fordert das Gesetz beim Eigentümerwechsel sofortige Taten. Wer eine Bestandsimmobilie in Braunschweig kauft oder erbt, muss innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang zwingend folgende Nachrüstpflichten erfüllen:

Dämmung der obersten Geschossdecke: Die Decke zum unbeheizten Dachraum muss gedämmt sein. Die Falle: Wohnte der Verkäufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst im Haus, war er von dieser Pflicht befreit. Beim Verkauf geht diese Pflicht jedoch schonungslos auf den Käufer über!
Austausch alter Heizkessel: Sogenannte Standard- oder Konstanttemperaturkessel (Öl oder Gas), die vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden oder älter als 30 Jahre sind, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von diesem Betriebsverbot meist ausgenommen.
Rohrdämmung: Bisher ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen (z. B. kalten Kellern) müssen isoliert werden.

Erben haben rechtlich exakt dieselben Pflichten wie Käufer – selbst dann, wenn der Erbe schon vor dem Erbfall jahrelang in der Immobilie gewohnt hat.

5. Wer haftet bei Fehlern im Energieausweis?

Die Haftung beim Energieausweis ist rechtlich klar aufgeteilt.

Der Eigentümer: Sie haften für die Richtigkeit der Daten, die Sie dem Aussteller übermitteln (z. B. das korrekte Baujahr oder Verbrauchsdaten). Verschweigen Sie Mängel oder machen falsche Angaben, drohen Ihnen Bußgelder bis zu 10.000 Euro und Schadensersatzforderungen des Käufers wegen arglistiger Täuschung.
Der Aussteller (Energieberater): Er haftet "nur" für die fachgerechte Berechnung auf Basis der gelieferten Daten.
Der Makler: Wir als Immobilienmakler haften eigenständig dafür, dass die Energiekennwerte rechtzeitig in allen Immobilienanzeigen veröffentlicht und bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.

Fazit für Immobilienverkäufer in Braunschweig

Ein fehlerhafter Energieausweis ist kein Kavaliersdelikt. Werden zudem die Sanierungspflichten ignoriert, drohen Strafen bis zu 50.000 Euro. Mit der Umstellung auf die EU-Skala ab 2026 rückt die energetische Qualität beim Immobilienverkauf noch stärker in den Fokus. Wir unterstützen Sie dabei, das rechtssichere Dokument für Ihre Immobilie zu beschaffen und die neuen Energiekennwerte sowie eventuell anstehende Nachrüstpflichten strategisch optimal in die Vermarktung einzubinden.

Verkauf und Vermietung von Immobilien: Die 2 Formen des Energieausweises

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch. Grundlage für ihn ist der gemessene und dokumentierte Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren. Wenn der Bauantrag für das Wohngebäude allerdings vordem 01.11.1977 gestellt wurde und dieses Haus weniger als fünf Wohneinheiten hat, wird, sofern das Objekt nicht unter eine Sonderregelung fällt, ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis erfordert eine umfassende Analyse des Gebäudes. Anhand von Aspekten wie Qualität und Dämmwirkung der Gebäudehülle, der Außenwände, Decken und Fenster werden die Wärmeverluste berechnet. Auch die Heizungsanlage und andere technische Elemente fließen in die Bewertung ein. Auf diese Weise ermittelt man den Energiebedarf des gesamten Objektes. Dieser wird auf die jeweilige Einheit (Wohnung) umgelegt.

FAQ: Energieausweis und Käuferpflichten kompakt erklärt

Ab wann gilt die neue A-bis-G-Skala für den Energieausweis?

Deutschland muss die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bis spätestens Ende Mai 2026 umsetzen. Ab diesem Zeitpunkt werden neue Ausweise auf die einheitliche Skala von A bis G umgestellt.

Stimmt es, dass die EU Hausbesitzer zur Sanierung zwingt?

Nein. Für private Wohngebäude wurde der ursprünglich geplante Sanierungszwang (MEPS) für Gebäude der schlechten Klassen F und G in den finalen EU-Verhandlungen gestrichen.

Behalten alte Energieausweise ab Mai 2026 wirklich ihre Gültigkeit?

Grundsätzlich ja (für regulär 10 Jahre). Diskutiert wird jedoch eine Verkürzung der Gültigkeit auf 5 Jahre für Gebäude der Effizienzklassen schlechter als C, gekoppelt an eine verpflichtende „One-Stop-Shop“-Energieberatung.

Brauche ich ab 2026 auch dann einen Ausweis, wenn ich gar nicht verkaufe?

Ja, die Vorlagepflichten werden erweitert. Nach den neuen Vorgaben muss der Energieausweis künftig auch dann zwingend vorgelegt werden, wenn ein bestehender Mietvertrag lediglich verlängert wird oder wenn umfangreiche Sanierungen anstehen.

Welcher Energieausweis ist der richtige für mich?

Der Bedarfsausweis (berechnet anhand der Bausubstanz) ist zwingend für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die energetisch nicht saniert wurden. Für jüngere Gebäude reicht meist der kostengünstigere Verbrauchsausweis (basierend auf den Heizkosten der letzten 3 Jahre).

Bin ich als Erbe einer Immobilie von den Sanierungspflichten befreit?

Nein. Das Gesetz macht keinen Unterschied zwischen einem Käufer und einem Erben. Ab dem rechtlichen Eigentumsübergang haben Sie zwei Jahre Zeit, um die gesetzlichen Nachrüstpflichten (z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke, Tausch von alten Standard-Heizkesseln) zu erfüllen.

Wer kann Energieausweise erstellen?

Ein gültiger Energieausweis kann nur von Fachleuten mit speziellen Ausbildungen und Qualifikationen erstellt werden.

Welche Überprüfungen des Energieausweises gibt es?

§ 99 GEG sieht eine genauere Prüfung des Energieausweis vor. Es werden Stichprobenkontrollen in drei Stufen durchgeführt.

Stufe 1: Einfache Überprüfung der eingegebenen Gebäudedaten und Ergebnisse des Energieausweises.
Stufe 2: Genauere Überprüfung der Eingabedaten, Ergebnisse und Modernisierungsvorschläge durch die Behörden.
Stufe 3: Vollständige Inspektion aller Daten und mögliche Vor-Ort-Inspektion von Gebäuden.

Für die Umsetzung der Kontrollen sind die Bundesländer zuständig. Aussteller von Energieausweisen sind zur Mitwirkung verpflichtet. Das bedeutet, dass er auf Verlangen eine Kopie des Energieausweises sowie die zur Erstellung der Daten verwendeten Angaben zur Verfügung stellen muss. Aussteller müssen diese Unterlagen zwei Jahre lang aufbewahren.

Kostenloser Energieausweis bei Beauftragung

Adner & Partner Immobilien arbeitet mit erfahrenen Profis, damit Sie einen vorschriftsmäßigen Energieausweis erhalten.
*Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihre Immobilie beauftragen, erstellen wir (falls nicht bereits vorhanden) Ihren Energieausweis kostenlos.
Wird jedoch festgestellt, dass Ihr vorhandener Energieausweis einen Fehler enthält, muss zur Korrektur des Fehlers ein neuer Energieausweis erstellt werden. Darum kümmern wir uns. Natürlich achten wir in allen Phasen des Verkaufs darauf, dass auch die anderen Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt sind.
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Erfahren Sie welche weiteren Verkaufsunterlagen nötig sind (z.B. Grundrisszeichnung, Baulastenverzeichnis etc.) und was Sie darüber hinaus beachten sollten.
Hierfür haben wir einen kostenlosen Ratgeber für Sie zusammengestellt.

Zum Ratgeber "Privatverkauf"

Nahaufnahme eines deutschen Energieausweises für Wohngebäude mit Fokus auf die farbige Energieeffizienzskala und einen silbernen Kugelschreiber.

*Das Angebot zur kostenlosen Erstellung eines Energieausweises gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einer Größe von bis zu 150 m², die einen einheitlichen Baukörper ohne unterschiedliche Baujahre aufweisen.

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