Ab sofort erhältlich: Qualifizierter Mietspiegel für Wolfenbüttel 2024

In Wolfenbüttel wurde erstmalig ein qualifizierter Mietspiegel erstellt, der im Januar 2024 veröffentlicht wurde. Der Mietspiegel liefert ein fundiertes Bild der Bestandsmieten auf dem Wolfenbütteler Wohnungsmarkt und dient damit als verlässliche Grundlage für die Mietpreisfindung. Sowohl Mieter als auch Vermieter können anhand des Mietspiegels einschätzen, wie hoch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ für ihre Wohnung ist.

Der Mietspiegel Wolfenbüttel 2024 bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ab und basiert auf einer wissenschaftlichen Erhebung von 644 Datensätzen, die im Zeitraum April bis Juli 2023 bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten im Projektgebiet schriftlich erhoben wurden. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus den Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, abgesehen von Betriebskostenerhöhungen, geändert worden sind. Dies bedeutet, dass die aktuelle Miete einer Wohnung auf der Grundlage der Mieten festgelegt wird, die in der gleichen Gegend für ähnliche Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden.

Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 30 und 150 Quadratmeter.
Nicht in den Geltungsbereich des Mietspiegels fallen:

• Wohnungen, bei denen es sich um selbstgenutztes Eigentum handelt;
• Wohnungen, die Teil eines Wohnheims, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft sind (z.B. Studenten-, Jugend-, Alten-, Pflege-, Personalwohnheim,
vorläufige Unterbringung/Anschlussunterbringung (Geflüchtete), Behinderteneinrichtung,

• „Betreutes Wohnen“, soziale Wohngruppe);Wohnraum, der öffentlich gefördert ist oder anderen Preisbindungen unterliegt (z.B. Sozialwohnungen);
• Wohnungen, die ganz oder teilweise gewerblich genutzt werden oder nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet werden (max. drei Monate, z.B. Ferienwohnung).
Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere
Wohnraumverhältnisse

• Wohnraum, der mietfrei oder verbilligt überlassen wird (z.B. Dienst- oder Werkswohnung, Wohnung gehört Verwandten);
• Wohnungen, die ganz oder überwiegend möbliert vermietet werden (einzelne Möbelstücke sowie Einbauküche und Einbauschränke zählen nicht als Möblierung);
• Wohnungen, bei denen es sich um eine nicht abgeschlossene Wohnung oder um ein Einzelzimmer, das Teil einer kompletten Wohnung ist, handelt;
• Wohnungen, bei denen ein Untermietverhältnis vorliegt

Die durchschnittliche Nettomiete pro Quadratmeter in Wolfenbüttel beträgt 7,04 Euro. Dieser Wert berücksichtigt alle gesammelten Mieten und ist unabhängig von den Merkmalen der Wohnung. Eine Differenzierung der Nettomiete pro m2 nach dem Mietpreis beeinflussenden Wohnwertmerkmalen kann mit Hilfe von 2 Tabellen durchgeführt werden.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt in drei Schritten:

1. Es wird das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit der Wohnfläche bestimmt.
2. Anschließend werden prozentuale Zu- und Abschläge auf das aufgrund von Baujahr, Besonderheiten bei Wohnungs- und Gebäudeausstattung, Energieeffizienz und Wohnlage ermittelt.
3. Nun werden die Ergebnisse aus den Schritten 1 und 2 zusammengefasst, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

Der ermittelte Vergleichswert zeigt die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Mietpreise von vergleichbaren Wohnungen differieren z.T. jedoch stark. Diese Zweidrittel-Spanne beläuft sich in Wolfenbüttel im Schnitt auf 19 % um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete Unter Angabe konkreter Merkmale der Wohnung können Zu- oder Abschläge innerhalb der Spannbreite Anwendung finden. Eine Hilfe bietet dieser Onlinerechner für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 2024 in Wolfenbüttel.

Wolfenbüttel gehört nicht zu den Gegenden mit angespannten Wohnungsmarkt, weshalb keine Begrenzung von 15 % (Kappungsgrenze) über drei Jahre für Mieterhöhungen gilt. In Wolfenbüttel beträgt die Kappungsgrenze 20 %.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen.

Abweichungen von der im Mietspiegel errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete müssen begründet werden. Besonders Merkmale, die nicht im Mietspiegel ausgewiesen sind, können herangezogen werden. Bei der Erstellung des Mietspiegels wurden viele Wohnwertmerkmale berücksichtigt. Einige Merkmale, wie die Art der Verglasung der Fenster oder die Art des Fußbodenbelags, hatten jedoch keinen signifikanten Einfluss auf den Mietpreis. Diese Merkmale können nur in begrenztem Umfang und mit Ausnahmebegründung zur Begründung von Mietpreisabweichungen verwendet werden.

In frühestens 15 Monaten nach Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Der Zuschlag darf 20 % jedoch nicht überschreiten. Dort, wo die Mietpreisbremse gilt, sind nur 15 % Mieterhöhung erlaubt.

Nein, in Wolfenbüttel gibt es keinen Mietpreisbremse, da Wolfenbüttel nicht zu den Gegenden mit angespannten Wohnungsmarkt gehört.

Weitergehende Informationen zum Mietspiegel für Wolfenbüttel 2024 ergeben sich aus den von der Stadt Wolfenbüttel veröffentlichten Erläuterungen.
Zum Mietspiegel

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