Erhöhung der Baualtersklasse: Ausreichend für eine Mieterhöhung?

Wie anspruchsvoll muss eine Renovierung sein, damit der Vermieter eine Wohnung einer niedrigeren Baualtersklasse zuordnen kann? Spielt der Zeitpunkt der Modernisierung eine Rolle? Und wann ist eine Mieterhöhung (basierend auf dem Mietspiegel) gerechtfertigt? Dies sind die Urteile der Gerichte.

Im Mietspiegel wird Bezug auf das Baualter eines Gebäudes genommen. Für Mieterhöhungen basierend auf der ortsüblichen Vergleichsmiete ist entscheidend, wann das Haus oder die Wohnung errichtet wurde. Das Gesetz nennt bestimmte Merkmale im § 558 Abs. 2 BGB. Auch die Einordnung einer Wohnung in Baualtersklassen spielt eine Rolle, ob sie nach Modernisierung oder Sanierung als Neubauwohnung oder weiterhin als Altbauwohnung gilt. Dies führt oft zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern, insbesondere wenn im Anschluss ein Mieterhöhungsverlangen gestellt wird. Die Gerichte beschäftigen sich mit dieser Thematik.

Laut einem Urteil des Landgerichts (LG) Berlin reichen einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus, um eine Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse einzuordnen. Die Wohnung muss durch die Modernisierung vielmehr den baulichen Standard einer Neubauwohnung erreichen. In diesem konkreten Fall hatte ein Vermieter in Berlin aus einer ehemaligen Backstube relativ unkompliziert Wohnraum geschaffen. Um eine Mieterhöhung unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel 2017 geltend zu machen, argumentierte der Vermieter, dass die Wohnung einer neueren Baualtersklasse angehöre. Das Gericht sah dies jedoch anders. Nicht jede (erstmalige) Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum führt dazu, dass die Räumlichkeiten der Baualtersklasse zugeordnet werden, die durch die Bezugsfertigkeit der ehemaligen Gewerberäume als Wohnraum definiert ist.

Das Gebäude wurde vom Vermieter bis zum Rohbauzustand entkernt und der Innenbereich vollständig neu aufgebaut und erneuert. Außerdem wurde die Fassade mit Vollwärmeschutz verputzt. Bei der Mieterhöhung, die auf Grundlage des Mietspiegels berechnet wurde, verwendete der Vermieter einen Quadratmeterpreis, der auf einer jüngeren Baualtersklasse basiert. Die Mieter lehnten diesen ab und der Vermieter erhob Klage vor dem Landgericht (LG) Potsdam, um die Zustimmung zur Mieterhöhung zu erhalten - mit Erfolg. Das Gericht entschied, dass eine umfassende Kernsanierung, einschließlich des Umbaus der Wohnungen zu den Kosten eines Neubaus, eine höhere Einstufung in eine Baualtersklasse zum Zeitpunkt der Modernisierung rechtfertigt. Der Vermieter muss jedoch die Einstufung in die jüngere Baualtersklasse begründen. Um rechtlich gültig zu sein, muss das Mieterhöhungsverlangen Angaben enthalten, die eine Berechtigung für die geforderte Mieterhöhung nachweisen. Nur so kann der Mieter die Gründe überprüfen - ein formeller Fehler konnte im Prozess korrigiert werden.

Der Mieter eines Gebäudes, das im Jahr 1928 errichtet wurde, aber im Zweiten Weltkrieg stark beschädigt wurde, hat vor dem Amtsgericht (AG) Mönchengladbach-Rheydt eine formelle Beanstandung gegenüber einer Mieterhöhung vorgebracht. Im Mieterhöhungsverlangen wurde nicht erklärt, warum der obere Eckwert der Preisspanne verwendet wurde. Die Mieter bestritten, dass auch die Decken erneuert werden mussten und dass die Reparaturen nach 1948 durchgeführt wurden. Ihrer Meinung nach gehört das Haus zur Baualtersklasse bis 1948.
Nach Ansicht des Gerichts war die Baualtersklasse 1949 bis 1962 maßgeblich. Obwohl das Wohngebäude erstmals 1928 errichtet wurde, war das Gericht aufgrund der von einem Sachverständigen eingesehenen Bauakte überzeugt, dass wesentliche Teile des Gebäudes während des Krieges zerstört wurden und das Gebäude frühestens 1949 bezugsfertig war. Dadurch wurde die Zuordnung zur jüngeren Baualtersklasse gerechtfertigt. Die Mieter mussten der Mieterhöhung zustimmen.

Von einem Mieterhöhungsverlangen bleibt eine Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren, das zu diesem Zeitpunkt noch bewohnt und bewohnbar ist, unberührt. Das Landgericht (LG) München I hat diese Entscheidung getroffen. Das Gebäude wird weiterhin in die Baujahreskategorie 1949 bis 1966 eingestuft. Zusätzlich gilt ein Abschlag von 0,85 pro Quadratmeter Wohnfläche für einen freistehenden Wohnblock, der bei einer Einstufung in die Baujahreskategorie 2008 nicht mehr relevant gewesen wäre. Gemäß dem Gerichtsurteil wurden bei der Berechnung des Mietspiegels nur die Verbesserungen und Änderungen bezüglich der Wohnungseinrichtung berücksichtigt. Die Kategorisierung des Mietspiegels entsprechend der Baujahre soll keine Anreize für Modernisierungen von Wohnräumen schaffen. Es handelt sich um statistische Daten, die eine orientierende Wirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben.

Für die Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete muss ein Mittelwert gebildet werden, wenn Teile einer Wohnung unterschiedlichen Baualtersklassen zuzuordnen sind. Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) Frankfurt am Main. In dem vorliegenden Fall befand sich die Wohnung zur Hälfte der Fläche in einem Gebäudeteil, der im Jahr 1993 angebaut wurde, und zur anderen Hälfte in dem Teil des Hauses, der bereits im Jahr 1958 erbaut wurde. Das Gericht erkennt nach § 558 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung an, jedoch kann das jüngere Baualter nicht allein für die gesamte Wohnung als Grundlage dienen.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt in drei Schritten:

1. Es wird das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit der Wohnfläche bestimmt.
2. Anschließend werden prozentuale Zu- und Abschläge auf das aufgrund von Baujahr, Besonderheiten bei Wohnungs- und Gebäudeausstattung, Energieeffizienz und Wohnlage ermittelt.
3. Nun werden die Ergebnisse aus den Schritten 1 und 2 zusammengefasst, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

Der ermittelte Vergleichswert zeigt die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Mietpreise von vergleichbaren Wohnungen differieren z.T. jedoch stark. Die Spannbreite beläuft sich in Braunschweig auf - 14,2 % und + 14,7 % um die ermittelte durchschnittliche und ortsübliche Vergleichsmiete. Unter Angabe konkreter Merkmale der Wohnung können Zu- oder Abschläge innerhalb der Spannbreite Anwendung finden. Eine Hilfe bietet dieser Onlinerechner für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 2023 in Braunschweig.

In frühestens 15 Monaten nach Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Der Zuschlag darf 20 % jedoch nicht überschreiten. Dort, wo die Mietpreisbremse gilt, sind nur 15 % Mieterhöhung erlaubt.

Die Mietpreisbremse greift beispielsweise nicht, wenn ein Neubau zum ersten Mal vermietet wird oder die Miete im vorherigen Mietvertrag 10 % oder mehr über der Vergleichsmiete lag. Hier gilt der sogenannte Bestandsschutz. Laut BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21 gilt die Mietpreisbremse auch nicht bei Mieterhöhungen von bestehenden Mietverhältnissen. Dort heißt es, dass Mietpreisbremsen nur zu Beginn der Mietzeit gelten.
Die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbindung gelten nicht unmittelbar für nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarungen. Sie gelten nach ihrem Wortlaut und ihrem Sinn und Zweck sowie den Wünschen des Gesetzgebers nur zu Beginn des Mietverhältnisses für den Mietvertrag. Der Mieter kann sich nicht auf die §§ 556d ff. BGB berufen, weil die erhöhte Miete nicht zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart wurde, sondern darauf beruhte, dass der Mieter einer späteren Mieterhöhung zugestimmt hatte. Der Mieter kann – anders als bei einem Neuabschluss – die geforderte Mieterhöhung überprüfen und die Zustimmung verweigern, ohne die Mietwohnung zu verlieren.