Neuer Mietspiegel Braunschweig 2025

Am 8. April 2025 wurde der neue qualifizierte Mietspiegel für Braunschweig im Amtsblatt veröffentlicht und ist damit offiziell in Kraft getreten. Er ersetzt den bisherigen Mietspiegel von 2022 und bietet sowohl Mietern als auch Vermietern eine rechtssichere Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Erstellung erfolgte durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg im Auftrag der Stadt Braunschweig. Der Mietspiegel von Braunschweig 2022 hatte bis 31. August 2024 seine Gültigkeit als qualifizierter Mietspiegel. Seit dem 1. September 2024 galt er als einfacher Mietspiegel. Der neue Qualifizierte Mietspiegel für Braunschweig 2025 liefert ein wissenschaftlich fundiertes Bild der Bestandsmieten auf dem Braunschweiger Wohnungsmarkt und dient damit als verlässliche Grundlage für die Mietpreisfindung. Sowohl Mieter als auch Vermieter können anhand des Mietspiegels einschätzen, wie hoch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ für ihre Wohnung ist.

Erstmals umfasst der Mietspiegel nicht nur Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 20 und 170 Quadratmetern, sondern auch Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Dies wurde durch eine umfangreiche Datenerhebung ermöglicht, bei der eine ausreichende Datenbasis für diese Wohnformen geschaffen wurde.
Der "alte Mietspiegel" galt nicht für:

• Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser
  
• Sozialwohnungen
  
• Wohnräume, die ganz oder überwiegend gewerblich genutzt werden
  
• Studenten- und Jugendwohnheime
  
• Seniorenheime
  
• Möblierter oder teilmöblierter Wohnraum
  
• Dienst- oder Werkswohnungen

Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Braunschweig beträgt nun 7,60 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 7 % gegenüber dem Mietspiegel von 2022, der bei 7,08 Euro lag, was eine Erhöhung um 19 Prozent seit der letzten Erhebung im Jahr 2018 entsprach.

Braunschweig gehört zu den Gegenden mit angespannten Wohnungsmarkt, weshalb eine Begrenzung von 15 % (Kappungsgrenze) über drei Jahre für Mieterhöhungen gilt.
In den restlichen Gegenden, wie z. B. Wolfenbüttel darf die Mieterhöhung maximal 20 % betragen. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt in drei Schritten:

1. Es wird das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit der Wohnfläche bestimmt.
2. Anschließend werden prozentuale Zu- und Abschläge auf das aufgrund von Baujahr, Besonderheiten bei Wohnungs- und Gebäudeausstattung, Energieeffizienz und Wohnlage ermittelt.
3. Nun werden die Ergebnisse aus den Schritten 1 und 2 zusammengefasst, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

Der ermittelte Vergleichswert zeigt die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Mietpreise von vergleichbaren Wohnungen differieren z.T. jedoch stark. Die Spannbreite beläuft sich in Braunschweig auf - 14,2 % und + 14,7 % um die ermittelte durchschnittliche und ortsübliche Vergleichsmiete. Unter Angabe konkreter Merkmale der Wohnung können Zu- oder Abschläge innerhalb der Spannbreite Anwendung finden. Eine Hilfe bietet dieser Onlinerechner für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 2025 in Braunschweig.

In frühestens 15 Monaten nach Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Der Zuschlag darf 20 % jedoch nicht überschreiten. Dort, wo die Mietpreisbremse gilt, sind nur 15 % Mieterhöhung erlaubt.

Die Mietpreisbremse greift beispielsweise nicht, wenn ein Neubau zum ersten Mal vermietet wird oder die Miete im vorherigen Mietvertrag 10 % oder mehr über der Vergleichsmiete lag. Hier gilt der sogenannte Bestandsschutz. Laut BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21 gilt die Mietpreisbremse auch nicht bei Mieterhöhungen von bestehenden Mietverhältnissen. Dort heißt es, dass Mietpreisbremsen nur zu Beginn der Mietzeit gelten.
Die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbindung gelten nicht unmittelbar für nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarungen. Sie gelten nach ihrem Wortlaut und ihrem Sinn und Zweck sowie den Wünschen des Gesetzgebers nur zu Beginn des Mietverhältnisses für den Mietvertrag. Der Mieter kann sich nicht auf die §§ 556d ff. BGB berufen, weil die erhöhte Miete nicht zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart wurde, sondern darauf beruhte, dass der Mieter einer späteren Mieterhöhung zugestimmt hatte. Der Mieter kann – anders als bei einem Neuabschluss – die geforderte Mieterhöhung überprüfen und die Zustimmung verweigern, ohne die Mietwohnung zu verlieren.

Weitergehende Informationen zum Mietspiegel für Braunschweig 2025 ergeben sich aus den von der Stadt Braunschweig veröffentlichten Erläuterungen.
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