Erhöhung der Grundsteuer 2025 – Was Vermieter und Mieter jetzt wissen sollten

Im Jahr 2025 werden die Grundsteuerbeträge voraussichtlich erheblich steigen – ein Thema, das nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter betrifft. Diese Erhöhung könnte die Nebenkosten erheblich ansteigen lassen und zu rechtlichen und finanziellen Herausforderungen führen. Es ist wichtig, sich frühzeitig mit den Änderungen auseinanderzusetzen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Warum die Grundsteuererhöhung für 2025 so problematisch ist

Medienberichten zufolge könnten die Grundsteuerbeträge im Jahr 2025 bis zu zehnmal höher ausfallen als im Vorjahr. Diese deutliche Erhöhung hat nicht nur Auswirkungen auf die Besitzer von Immobilien, sondern wird auch Mieter betreffen. Als Teil der Nebenkosten wird die Grundsteuer in der Regel auf die Mieter umgelegt – ein Umstand, der bereits in der Vergangenheit immer wieder für Diskussionen sorgte.

Die politische Diskussion um die Umlage der Grundsteuer

In den letzten Jahren wurde immer wieder gefordert, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter abzuschaffen oder zumindest zu begrenzen. Auch der damalige Finanzminister Olaf Scholz zeigte Interesse an einer solchen Reform. Die hohe Grundsteuererhöhung für 2025 könnte diese Diskussion wieder aufleben lassen, was möglicherweise zu politischen Änderungen führen könnte. Vermieter sollten dieses Thema im Auge behalten, da es die zukünftige Praxis der Nebenkostenabrechnung beeinflussen könnte.

Was Vermieter jetzt tun sollten

Für Vermieter bedeutet die Grundsteuererhöhung 2025, dass sie sorgfältig prüfen müssen, ob die Umlage korrekt im Mietvertrag geregelt ist. Eine rechtzeitige und transparente Kommunikation mit den Mietern ist entscheidend. Es empfiehlt sich, die Mieter über die voraussichtlichen höheren Kosten zu informieren, damit diese gegebenenfalls Rücklagen für Nachzahlungen bilden können.

Praktische Schritte für Vermieter:

Prüfen Sie die aktuellen Bescheide: Sobald die neuen Grundsteuerbescheide vorliegen, sollten Vermieter diese genau prüfen und die Erhöhungen in ihre Kalkulationen einfließen lassen.
Informieren Sie die Mieter rechtzeitig: Auch wenn eine unterjährige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht erlaubt ist, können Vermieter ihre Mieter über die zu erwartenden höheren Kosten informieren.
Mietvertrag anpassen: Vermieter sollten sicherstellen, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag korrekt geregelt ist, um rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Was Mieter beachten sollten

Für Mieter bedeutet die Grundsteuererhöhung höhere Nebenkosten und möglicherweise Nachzahlungen. In einigen Fällen könnte die zusätzliche Belastung die ohnehin schon hohen Lebenshaltungskosten weiter anheben. Mieter haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung einzusehen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben, wenn die Umlage nicht korrekt berechnet wurde. Es ist ratsam, frühzeitig auf die Kommunikation des Vermieters zu achten und sich über die anstehenden Änderungen zu informieren.

Praktische Schritte für Mieter:

Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnungen genau: Achten Sie darauf, dass die Grundsteuer korrekt umgelegt wird und informieren Sie sich über die Höhe der Nachzahlungen.
Bei Unklarheiten Einspruch erheben: Falls Sie Zweifel an der Umlage der Grundsteuer haben, können Sie Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen.

Fazit: Rechtzeitig handeln, um Konflikte zu vermeiden

Die Grundsteuererhöhung für 2025 stellt sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine finanzielle Herausforderung dar. Vermieter sollten frühzeitig reagieren, um ihre Mietverträge entsprechend anzupassen und eine transparente Kommunikation mit den Mietern sicherzustellen. Mieter wiederum sollten sich über die Auswirkungen der Erhöhung informieren und im Fall von Unklarheiten rechtzeitig ihre Rechte wahrnehmen.

Hintergrund zur neuen Grundsteuer

Die Grundstücksbewertung ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird. Mit der Einführung der Grundsteuerreform gilt ein neues Bewertungsrecht, das auf den Mietwerten und den Bodenrichtwerten der Grundstücke basiert. Diese Werte werden von Gutachterausschüssen festgelegt, die von den Ländern eingerichtet werden.

Warum die Grundsteuer reformiert werden musste?

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit den Jahren 1935 und 1964 sowohl im Westen als auch im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz nicht mehr zu vereinbaren sind. Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.

Was sich durch die Reform ändern wird

Mit der Reform werden die Vorgaben des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz sowie in weiteren damit zusammenhängenden Vorschriften umgesetzt und die Grundsteuer unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts fortentwickelt.

Ab wann die neue Grundsteuer bezahlt werden muss

Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.

Wie sich die Grundsteuer zukünftig berechnet

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts – wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u. a. von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes.
Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sogenannte Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) beziehungsweise 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) gesenkt.
Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Gemeinden: Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.

Die Grundsteuerreform in Braunschweig im Überblick

Die Grundsteuer ist eine essenzielle Einnahmequelle für Kommunen, die wichtige öffentliche Aufgaben wie Infrastruktur, Bildung und Sicherheit finanziert. In Braunschweig lag der Ansatz für die Einnahmen der Grundsteuer B im Jahr 2024 bei rund 66 Millionen Euro. Mit der Reform ändert sich die Berechnungsgrundlage, um die Steuerlast gerechter zu verteilen. Niedersachsen führt hierfür das Flächen-Lage-Modell ein, das neben der Grundstücks- und Gebäudefläche auch die Lage eines Grundstücks berücksichtigt.

Angepasste Hebesätze ab 2025
Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Flächen): 320 % → 400 %
Grundsteuer B (Wohngebäude und Gewerbeimmobilien): 600 % → 750 %

Welche Vorteile hat das Flächen-Lage-Modell?

Vereinfachung: Weniger streitanfällige Faktoren als im Bundesmodell.
Kostensenkung: Weniger Personal- und Verwaltungskosten.
Einmalige Hauptfeststellung: Keine regelmäßigen Neubewertungen, nur bei signifikanten Lageänderungen.

Was ist die neue Grundsteuer C?

Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Grundstücke werden teilweise nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Auch dieses Problem wurde mit der Reform der Grundsteuer angegangen. Künftig können Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Mögliche Auswirkungen auf die Grundsteuerzahlung

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird (v. a. durch die drastische Absenkung der Steuermesszahl und die angekündigte Anpassung der Hebesätze), also die Gesamtheit der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.
Zum Grundsteuerrechner

Erhöhung der Grundsteuer 2025 – Was Vermieter und Mieter jetzt wissen sollten