Update 2026: Das Umwandlungsverbot in Braunschweig nach § 250 BauGB

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Braunschweig haben sich durch neue Verordnungen der niedersächsischen Landesregierung verfestigt. Das am 22. Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilmachungsgesetz sollte es den Kommunen erleichtern, Mieter vor der Umwandlung ihrer Wohnungen zu schützen. Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, benötigen Sie eine Genehmigung der Gemeinde. Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und dem anschließenden Verkauf müssen Käufer der Eigentumswohnung eine fünfjährige Sperrfrist abwarten. Braunschweig ist offiziell als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt eingestuft, was weitreichende Konsequenzen für Immobilieneigentümer hat.

Grundlage für die Einschränkungen ist die „Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 des Baugesetzbuchs“ vom 27. November 2025.

• Status Braunschweig: Die Stadt Braunschweig ist explizit als Gemeinde mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 der Verordnung).
• Genehmigungsvorbehalt: In diesen Gebieten bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum einer behördlichen Genehmigung, sofern es sich um bestehende Wohngebäude handelt.

Das Gesetz sieht eine klare Grenze vor, um kleinere Objekte zu entlasten:

• Anwendungsbereich: Der Genehmigungsvorbehalt greift bei Wohngebäuden, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits bestanden.
• Ausnahmeregelung (5-Wohnungen-Grenze): Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden (§ 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Die Entscheidung der Landesregierung basiert auf einem umfassenden Gutachten der RegioKontext GmbH. In Braunschweig wurden folgende Indikatoren für eine besondere Gefährdung der Wohnungsversorgung festgestellt:

• Mietbelastung: Die rechnerische Mietbelastung der Haushalte übersteigt den Landesdurchschnitt deutlich.
• Versorgungsmangel: Die Wohnbevölkerung wächst schneller, als durch Neubautätigkeit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.
• Geringer Leerstand: Es besteht ein ausgeprägter Nachfrageüberhang bei gleichzeitig geringem Leerstand.

Der Genehmigungsvorbehalt soll die Verdrängung von Mieterinnen und Mietern verhindern, die oft infolge einer Umwandlung in Eigentumswohnungen und einer anschließenden Veräußerung (z. B. wegen Eigenbedarfskündigungen) auftritt. Bestehende Instrumente wie die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) wurden als allein nicht ausreichend bewertet, um diesen Prozess in Braunschweig effektiv zu steuern.

Nein, das sogenannte Umwandlungsverbot, was streng genommen eine "Umwandlungsbremse" darstellt, kommt nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zur Anwendung. Darunter fällt auch Braunschweig. Wolfenbüttel hingegen ist nicht betroffen.

Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern benötigen künftig eine Genehmigung, wenn sie z.B. einzelne Wohnungen verkaufen wollen. Kommunen können die Genehmigung verweigern, wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen im Gebäude nicht an Mieter verkauft werden. Dies gilt jedoch nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, zunächst bis zum 31.12.2029.
Sie möchten einen Antrag auf Umwandlung in Wohneigentum in Braunschweig stellen?
Hier geht es zur Seite der Stadt Braunschweig, wo dies möglich ist.

§ 250 Abs. 3 Nr. 1 – 3 BauGB regelt Fälle, in denen die Genehmigung zur Bildung von Wohnungseigentum grundsätzlich zu erteilen ist. Die Genehmigungspflicht entfällt demnach, wenn in einem Wohnhaus nicht mehr als fünf Wohnungen vorhanden sind. Die Bundesländer können die Bandbreite auch auf „3 bis 15 Wohnungen“ festlegen. Sollten mindestens zwei Drittel der Wohnungen in einem Gebäude an Mieter verkauft werden können, so ist ebenfalls keine Genehmigung erforderlich. Weitere Ausnahmen sind im Erbfall vorgesehen, etwa wenn der Erbe die Wohnung selbst nutzen will, ein Familienmitglied des Eigentümers in die Wohnung einzieht oder eine besondere finanzielle Notlage vorliegt. Laut Gesetz ist dies u.a. die Situation, die entsteht, wenn nicht genügend Mittel vorhanden sind, um das Mehrfamilienhaus ohne Aufteilung in Wohnungen zu renovieren/instand zu setzen. Eine letzte Ausnahme gilt dann, wenn bereits Vormerkungen im Grundbuch stehen.
Hier geht es zum Merkblatt zum Genehmigungserfordernis gemäß § 250 BauGB der Stadt Braunschweig

Die Bundesländer können unterschiedliche Regelungen für die Größe von Wohngebäuden treffen, die von der Genehmigungspflicht betroffen sind. Alternativ zum Aufteilungsverbot können Kommunen auch Auflagen erteilen, eine gesetzliche Vorgabe gibt es dafür aber nicht. Typische Fälle wie der (Teil-)Verkauf einer Wohnung an einen Investor oder Eigennutzer, z.B. weil der Eigentümer das Geld für andere Investitionen oder für die Altersvorsorge benötigt, sind nicht möglich.