Die wichtigsten Neuerungen 2024 für Immobilieneigentümer

Seit Januar 2024 gelten für Eigenheimbesitzer und Vermieter viele neue Regeln und Gesetze, die Sie hier im Überblick finden.
Erhöhung der CO2-Steuer auf 45 Euro je ausgestoßener Tonne Kohlendioxid tritt in Kraft. Vermieter werden zukünftig für bis zu 95 % des CO2-Preises verantwortlich – je nach CO2-Emissionen aus Warmwasserbereitung und Heizung für alle Mieter des Gebäudes.

Das neue Heizungsgesetz markiert den Beginn einer Ära des verstärkten Umweltschutzes und bringt für Hauseigentümer wichtige Veränderungen mit sich. Mit dem Jahresbeginn tritt das neue Heizungsgesetz in Kraft, doch die meisten Hauseigentümer müssen zunächst nichts unternehmen, sofern ihre Heizungen einwandfrei funktionieren. Funktionstüchtige Heizungen dürfen weiterhin betrieben werden. Eine der zentralen Botschaften besagt, dass funktionstüchtige Heizungen weiterhin betrieben werden dürfen, wodurch eine unmittelbare Handlungsnotwendigkeit vermieden wird. Kurz vor der Einführung des neuen Gebäudeenergiegesetzes wurde außerdem Klarheit bezüglich der zukünftigen staatlichen Förderung geschaffen.

Nach dem Austausch der ersten Etagenheizung muss innerhalb von 5 Jahren eine Entscheidung für eine Zentralheizung oder die Beibehaltung einer dezentralen Heizung getroffen werden. Wenn keine Entscheidung für eine weiterhin dezentrale Heizung getroffen wird, ist man zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet. Die Entscheidung zur Zentralisierung kann ganz oder teilweise getroffen werden, d.h., Mischlösungen von zentralen und dezentralen Heizungen sind möglich. Nach dem Einbau der Zentralheizung, spätestens 13 Jahre nach dem Austausch der ersten Etagenheizung, müssen alle Wohnungen, die zentral beheizt werden sollen, an die Zentralheizung angeschlossen werden, sobald sie ausgetauscht werden müssen.

Bei Wohnungen, die weiter dezentral beheizt werden sollen, muss jede neue Etagenheizung, die 5 Jahre nach dem Austausch der ersten Etagenheizung installiert wird, die 65 Prozent Vorgabe erfüllen.

Wenn die Entscheidung für eine Zentralheizung innerhalb von 5 Jahren erfolgt, dann gibt es eine Fristverlängerung bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens jedoch um 8 auf 13 Jahre.

Für Neubauten, bei denen ab Januar 2024 ein Bauantrag gestellt wird, gilt die Verpflichtung, dass 65 Prozent des Energiebedarfs aus erneuerbaren Quellen gedeckt werden müssen. Es gibt jedoch Übergangsfristen für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb dieser Neubaugebiete.

Die Grundförderung von 30 Prozent der Investitionskosten gilt für den Austausch alter, fossiler Heizungen durch neue Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien in Bestandsgebäuden. Dazu zählen:
•Wärmepumpen,
•Solarthermische Anlagen,
•Biomasseheizungen.
Für Wärmepumpen, die als Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser nutzen oder ein natürliches Kältemittel einsetzen, gibt es zusätzlich einen Effizienzbonus von fünf Prozent. Für Biomasseheizungen wird ein Zuschlag von 2.500 Euro gewährt, wenn sie einen bestimmten Staub-Emissionsgrenzwert einhalten. Diese Grundförderung steht offen für private Hauseigentümer, Vermieter, Unternehmen, gemeinnützigen Organisationen und Kommunen.

Die neue Förderung zeichnet sich durch einen Geschwindigkeits-Bonus aus, der besonders selbstnutzenden Eigentümern einen Anreiz zum frühzeitigen Austausch ihrer funktionierenden Heizungen bieten soll, auch wenn diese noch in Betrieb sind. Der Geschwindigkeitsbonus, auch als “Speed-Bonus” bezeichnet, beträgt 20 Prozent der Investitionskosten. Er wird für den Austausch von funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizungen sowie mehr als zwanzig Jahre alten Biomasse- und Gasheizungen gewährt. Ab dem Jahr 2029 soll dieser Bonus alle zwei Jahre um drei Prozentpunkte reduziert werden. Ab dem 1. Januar 2037 entfällt der Bonus vollständig. Es gibt keine spezifischen Einkommensgrenzen für den Geschwindigkeitsbonus.

Zusätzlich zum Geschwindigkeitsbonus gibt es einen Einkommensbonus von 30 Prozent der Investitionskosten, der Haushalten mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro zugutekommen soll.

Ein neuer Aspekt der Förderung ist die Möglichkeit, die Obergrenzen für die Kosten, die für den Austausch der Heizung und für Effizienzmaßnahmen anerkannt werden, zu kombinieren. Wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt, können für ein Einfamilienhaus insgesamt bis zu 90.000 Euro pro Kalenderjahr als förderfähig angesehen werden. Bisher waren nach Angaben des Ministeriums höchstens 60.000 Euro pro Kalenderjahr für alle am Gebäude durchgeführten Maßnahmen zulässig.

Ab dem 1. Januar 2024 haben Eigentümer von selbst genutzten Wohnimmobilien die Möglichkeit, Guthaben aus ihren Riester-Verträgen gezielt für den Einbau einer Wärmepumpe im Rahmen energetischer Baumaßnahmen zu verwenden. Diese bedeutende Neuerung eröffnet eine attraktive Option, Altersvorsorgevermögen gezielt für energetische Sanierungsmaßnahmen zu nutzen. Um das Riester-Guthaben für den Einbau einer Wärmepumpe nutzen zu können, ist eine Bestätigung des ausführenden Fachunternehmens erforderlich. Diese Bestätigung muss belegen, dass der Einbau der Wärmepumpe als energetische Sanierung gemäß den Vorgaben des Einkommensteuergesetzes anerkannt wird. Diese Bestätigung dient als Nachweis für die korrekte Verwendung des Riester-Guthabens. Interessierte Immobilieneigentümer können ab dem 1. Januar 2024 Anträge zur Nutzung ihres Riester-Guthabens bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung Bund stellen.
Die förderfähigen energetischen Sanierungsmaßnahmen umfassen unter anderem:

• das Dämmen von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken,
• das Erneuern von Fenstern oder Außentüren,
• den Einbau oder die Erneuerung einer Lüftungsanlage,
• die Erneuerung der Heizungsanlage sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind,
• Zusätzlich können auch die Kosten für die Erteilung notwendiger Bescheinigungen und die Ausgaben für einen Energieberater im Rahmen des "Wohn-Riester" abgedeckt werden.

Das Effizienzhaus 55 (EH 55) ist ab dem 1. Januar 2023 eine gesetzliche neue Bauordnung. Dazu muss der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung von 75 % (EH 75) auf 55 % (EH 55) des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes reduziert werden. Die Anforderungen an die Baudämmung bleiben allerdings unverändert.