CO2-Preis steigt 2026: So werden die Heizkosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt

Seit der Einführung der CO2-Abgabe im Jahr 2021 galten feste Preise. Damit ist 2026 Schluss. In diesem Jahr erfolgt die Markt-Premiere: Die Emissionszertifikate werden versteigert. Um extreme Preissprünge zu verhindern, hat der Gesetzgeber für 2026 einen Preiskorridor zwischen 55 € (Mindestpreis) und 65 € (Höchstpreis) pro Tonne CO2 festgelegt. Experten erwarten, dass sich der Preis aufgrund der hohen Nachfrage am oberen Ende bei 65 € einpendeln wird. Erfahren Sie hier, wie das Stufenmodell Mieter entlastet und was Eigentümer jetzt wissen müssen.

Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern erfolgt seit 2023 nach einem fairen Schlüssel. Je schlechter der energetische Zustand der Immobilie, desto höher die finanzielle Last für den Vermieter:
Höchste Stufe: Bei Gebäuden mit sehr hohem Emissionsausstoß übernimmt der Vermieter 95 % der CO2-Steuer.
Niedrigste Stufe: Bei sehr effizienten Gebäuden (z. B. KfW Effizienzhaus 55 oder besser) trägt der Mieter 100 % der Kosten, da der Vermieter bereits alle Sanierungsmöglichkeiten ausgeschöpft hat.

Wichtig für 2026: Bei Erreichen des Höchstpreises von 65 €/t beläuft sich der CO2-Aufschlag auf etwa 1,40 Cent pro kWh Erdgas und ca. 20,7 Cent pro Liter Heizöl.

Nicht in jedem Fall kann ein Vermieter durch Sanierung CO2-Kosten einsparen. Für Gebäude unter Denkmalschutz oder in Milieuschutzgebieten gelten Sonderregelungen: Wenn rechtliche Vorgaben eine energetische Verbesserung (z. B. Außendämmung oder Fenstertausch) verhindern, wird der Kostenanteil des Vermieters halbiert oder entfällt ganz. In diesen Fällen trägt der Mieter eine höhere Last, da dem Eigentümer die Hände gebunden sind. Grundsätzlich gelten die Bestimmungen des GEG (Gebäudeenergiegesetz) auch für denkmalgeschützte Gebäude. Allerdings können Besitzer von Denkmalgebäuden bei der Umsetzung des GEG von den Auflagen abweichen dürfen, wenn:

• Die Anforderungen dazu führen würden, dass die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.
• Der Aufwand unverhältnismäßig hoch wäre.

Darüber hinaus besteht keine Energieausweispflicht bei Vermietung oder Verkauf.

Ab dem Jahr 2027 folgt die nächste tiefgreifende Änderung. Die nationale CO2-Bepreisung wird in das neue europäische Emissionshandelssystem für Verkehr und Gebäude (EU-ETS 2) überführt. In diesem rein marktbasierten System wird die Menge der verfügbaren Zertifikate jährlich verknappt. Prognosen deuten darauf hin, dass die Preise ab 2027 deutlich dynamischer steigen könnten:
Szenario 2027: Einstiegspreise um ca. 74 €/t möglich.
Szenario 2030: Bei anhaltend hohen Emissionen sind Preise von über 200 € pro Tonne denkbar. Dies würde die jährlichen Heizkosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit fossiler Heizung um weit über 1.000 € verteuern.

Die angestrebte Klimaneutralität bis 2045 verändert den Immobilienmarkt nachhaltig. Bestandsimmobilien, die energetisch nicht aufgewertet werden, drohen am Markt abgezinst zu werden. Ein vorausschauendes Portfoliomanagement und Investitionen in die Wärmewende (z. B. Wärmepumpen oder Fernwärme) sind daher nicht nur Klimaschutz, sondern aktiver Werterhalt.
Das bedeutet: Immobilienportfolios sollten unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten optimiert werden. Die angestrebte Klimaneutralität von Gebäuden wird den Wert von Bestandsimmobilien deutlich verändern. Ob sich der Kauf einer Immobilie oder die Investition in eine Bestandsimmobilie auszahlt, hängt auch von den klimaschutzrelevanten Rahmenbedingungen ab, die künftige Regierungen schaffen werden.

Ab dem Jahr 2027 folgt der nächste große Schritt: Die nationale Bepreisung geht in das europäische Emissionshandelssystem (EU-ETS 2) über.
Marktpreis ohne Deckel: Die Anzahl der Zertifikate wird europaweit verknappt.
Prognosen: Während 2027 noch ein moderater Einstieg erwartet wird, könnten die Preise bis 2030 auf über 200 € pro Tonne steigen. Dies würde für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Gasheizung jährliche Mehrkosten von über 1.000 € bedeuten.

System: Wechsel vom Festpreis zum Auktionsverfahren (Marktmodell).
Preis: Korridor zwischen 55 € und 65 € pro Tonne CO2.
Aufteilung: Mieter und Vermieter teilen die Kosten weiterhin nach dem 10-Stufen-Modell.
Fernwärme: Die Aufteilung erfolgt hier komplexer nach dem spezifischen CO2-Faktor des jeweiligen Versorgers.

Tipp für Vermieter: Prüfen Sie rechtzeitig die CO2-Bilanz Ihrer Immobilien. Mit einem CO2-Rechner können Sie die genaue Preisaufteilung für Ihre Objekte ermitteln und die Nebenkostenabrechnung rechtssicher vorbereiten.

Sie können die Einstufung Ihres Gebäudes ganz einfach mit dieser Formel ermitteln:
(Gesamtverbrauch in kWh × CO2-Faktor) ÷ Wohnfläche = kg CO2 pro m²
Erdgas-Faktor: ca. 0,202
Heizöl-Faktor: ca. 0,267 (pro kWh) oder ca. 2,67 (pro Liter)
Ein kurzes Beispiel: Ein Haus mit 200 m² verbraucht 40.000 kWh Gas.

1. 40.000 x 0,202 = 8.080 kg CO2
2. 8.080 kg / 200 m² = 40,4 kg/m²
3. Ergebnis: Das Gebäude liegt in Stufe 7. Der Vermieter zahlt 60 %, der Mieter 40 %.