Was sich 2025 für Immobilieneigentümer und Vermieter ändert

Das Jahr 2025 bringt zahlreiche gesetzliche Änderungen und neue Regelungen mit sich, die Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter gleichermaßen betreffen. Von steuerlichen Entlastungen bis hin zu neuen Auflagen bei Heizsystemen und Solaranlagen: Hier sind die wichtigsten Neuerungen im Detail zusammengefasst.

Der CO₂-Preis erhöht sich 2025 von 45 auf 55 Euro pro Tonne, was die Heiz- und Nebenkosten spürbar verteuert. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung mit mittlerem energetischen Standard steigen die jährlichen CO₂-Kosten von 75 Euro auf rund 92 Euro.
Neue Aufteilung zwischen Vermietern und Mietern
Die Kosten werden gemäß eines Stufenmodells aufgeteilt, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt. Vermieter von weniger effizienten Immobilien tragen dabei einen größeren Anteil der CO₂-Kosten.

Ab Januar 2025 gelten für Kamin- und Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden, verschärfte Emissionsgrenzwerte:
Feinstaub: Maximal 0,15 Gramm pro Kubikmeter.
Kohlenmonoxid: Maximal 4 Gramm pro Kubikmeter.
Um die neuen Vorgaben einzuhalten, müssen viele Geräte modernisiert oder ersetzt werden. Betroffene sollten frühzeitig prüfen, ob Nachrüstungen notwendig sind, da der Schornsteinfeger bei der Feuerstättenschau Verstöße meldet. Bußgelder können bis zu 50.000 Euro betragen.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurden 2024 neue Vorgaben für die Heizungsprüfung und den hydraulischen Abgleich eingeführt. Ab 2025 gelten folgende Fristen:

• Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 installiert wurden, müssen bis spätestens 30. September 2027 überprüft und optimiert werden.
• Heizungen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, sind spätestens 15 Jahre nach Installation zu prüfen.

Bußgelder
Verstöße können mit Strafen von bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Ausgenommen sind Gebäude mit standardisierter Gebäudeautomation sowie Wärmepumpen.

Seit Oktober 2024 gilt die Verbrauchserfassungspflicht auch für Wärmepumpen. Bis zum 30. September 2025 müssen Vermieter entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte installieren und die Heizkostenabrechnung gemäß § 7 der Heizkostenverordnung vornehmen.

Ab 2025 tritt die Grundsteuerreform endgültig in Kraft. Die Steuerberechnung basiert dann auf aktualisierten Boden- und Gebäudewerten, was zu steigenden Steuerlasten bei vielen Wohnimmobilien führt. Kritiker erwarten eine Überprüfung der Reform durch das Bundesverfassungsgericht.

Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien bis zu einer Leistung von 30 Kilowatt Peak (kWp) profitieren ab 2025 von einer vollständigen Steuerbefreiung. Überschreitet die Bruttoleistung jedoch diese Grenze, entfällt die Steuerbefreiung komplett.

Ab 2025 führen mehrere Bundesländer eine Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen ein. In Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein gilt diese Pflicht bei Dachflächen ab 50 Quadratmetern. Bremen zieht im Juli 2025 nach. Bayern plant hingegen lediglich eine Soll-Vorschrift.

Das Wohngeld wird 2025 durchschnittlich um 15 Prozent angehoben, was monatlich rund 30 Euro mehr Unterstützung bedeutet.

Vermieter und Verwalter dürfen ab 2025 Belege für Betriebskostenabrechnungen auch ausschließlich digital bereitstellen – per E-Mail oder über Portale.

Die Schriftform für Gewerbemietverträge entfällt und wird durch die Textform ersetzt. Verträge können ab 2025 per E-Mail oder Messenger abgeschlossen werden.

Das Jahr 2025 steht ganz im Zeichen regulatorischer Veränderungen und technischer Neuerungen. Für Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter bedeutet dies eine verstärkte Verantwortung, aber auch neue Chancen durch steuerliche Entlastungen und Digitalisierung. Insbesondere die Grundsteuerreform, die Änderungen bei Heizsystemen und die Einführung der Solarpflicht erfordern rechtzeitige Planung und vorausschauendes Handeln. Wer sich frühzeitig informiert und die notwendigen Maßnahmen ergreift, kann nicht nur Bußgelder vermeiden, sondern auch von den steuerlichen Vorteilen profitieren.