Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim – trotz eingetragenem Wohnrecht

Wenn ein Familienmitglied stirbt und eine Immobilie hinterlässt, stellt sich oft die Frage: Muss auf das geerbte Haus oder die Wohnung Erbschaftsteuer gezahlt werden – insbesondere, wenn ein Wohnrecht zugunsten einer anderen Person besteht?
Die gute Nachricht: Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Erwerb des sogenannten Familienheims erbschaftsteuerfrei – selbst dann, wenn die Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht belastet ist.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen detailliert, wann die Steuerbefreiung greift, welche Fristen gelten und wie Gerichte mit dem Sonderfall „Wohnrecht“ umgehen.

Das Familienheim ist eine vom Erblasser bis zu seinem Tod selbst bewohnte Immobilie, die an den Ehegatten, eingetragenen Lebenspartner oder die Kinder vererbt wird.
Rechtsgrundlage hierfür ist § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG.

Die Erbschaftsteuerbefreiung greift, wenn:

• der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder
• er aus zwingenden Gründen (z. B. Pflegebedürftigkeit, Heimaufenthalt) an der Selbstnutzung gehindert war,

und

• der Erwerber (Erbe) die Wohnung unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt.

Die Finanzverwaltung und Rechtsprechung gehen grundsätzlich davon aus, dass der Erbe innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in die Immobilie einzieht.

Ein späterer Einzug ist nicht automatisch schädlich, muss aber begründet und glaubhaft gemacht werden.
Beispiele für anerkannte Verzögerungsgründe:

• Unerwartete Mängel oder Schäden, die während der Renovierung entdeckt werden
• Lieferengpässe bei Baumaterial oder fehlende Handwerker
• Verzögerungen durch behördliche Auflagen oder Genehmigungen

Je länger die 6-Monats-Frist überschritten wird, desto strenger sind die Anforderungen an den Nachweis. Eine reine „Bequemlichkeitsverzögerung“ (z. B. Umzug aus organisatorischen Gründen) wird nicht anerkannt.

Die Befreiung bleibt nur bestehen, wenn der Erbe das Familienheim mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnt.
Wird die Immobilie innerhalb dieser Zeit verkauft, vermietet oder aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Ausnahmen gelten, wenn der Erbe z. B. aus gesundheitlichen Gründen ausziehen muss – etwa bei Pflegebedürftigkeit oder ärztlich belegter Unzumutbarkeit der weiteren Selbstnutzung.

Was passiert, wenn das Familienheim mit einem Wohnrecht zugunsten einer anderen Person (z. B. eines Elternteils, Ehepartners oder Dritten) belastet ist?

Ein aktuelles Finanzgerichtsurteil hat hierzu Klarheit geschaffen:
➡️ Der Steuerbefreiungstatbestand bleibt erhalten, auch wenn der Erbe erst nach Wegfall des Wohnrechts tatsächlich einziehen kann.

Das bedeutet:
Der Erbe muss nicht sofort einziehen, solange er das Wohnrecht der begünstigten Person respektiert und nach dem Ende des Wohnrechts unverzüglich die Selbstnutzung aufnimmt.

Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Erben, die – etwa aufgrund eines lebenslangen Wohnrechts des überlebenden Elternteils – zunächst nicht über die Immobilie verfügen können.

Ein Vater hinterlässt seiner Tochter ein Einfamilienhaus, das er bis zu seinem Tod bewohnte.
Im Testament ist jedoch ein lebenslanges Wohnrecht zugunsten der Mutter eingetragen.
Die Tochter kann also erst nach dem Tod ihrer Mutter in das Haus einziehen.

➡️ Ergebnis:
Trotz des Wohnrechts kann die Tochter die Erbschaftsteuerbefreiung beanspruchen – vorausgesetzt, sie zieht nach dem Ende des Wohnrechts unverzüglich in das Haus ein und nutzt es mindestens 10 Jahre zu eigenen Wohnzwecken.

Die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim ist ein zentraler steuerlicher Vorteil, den viele Erben nutzen können – auch bei einem eingetragenen Wohnrecht.
Entscheidend sind:

• die Selbstnutzung des Erblassers,
• der zeitnahe Einzug des Erben,
• sowie die 10-jährige Nutzungspflicht.

Aktuelle Urteile bestätigen:
Auch wenn ein Wohnrecht den sofortigen Einzug verzögert, geht die Steuerbefreiung nicht verloren, solange der Erbe die gesetzlichen Voraussetzungen nach Wegfall des Wohnrechts erfüllt.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar.
Bei konkreten Fragen zu Erbschaft, Wohnrecht oder steuerlichen Aspekten einer Immobilie sollten Sie sich an eine Fachanwältin, einen Fachanwalt oder eine Steuerberaterin bzw. einen Steuerberater wenden.

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