Steuern sparen durch höhere Abschreibung Ihrer Immobilie

Die geplante Streichung der Ausnahmeregelung für die Nutzungsdauer von Gebäudeabschreibungen gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, wie sie im Regierungsentwurf vorgesehen war, wurde letztlich nicht durchgeführt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte in einem bedeutenden Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) die Anforderungen für den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer vereinfacht, was von mehreren Finanzgerichten aufgegriffen wurde. Die Argumentation des Regierungsentwurfs besagte, dass dies in der Praxis zu einem signifikanten Anstieg entsprechender Anträge geführt habe. Aus Gründen der Vermeidung zusätzlicher bürokratischer Belastungen sollte die Möglichkeit zur Anwendung verkürzter Nutzungsdauern gestrichen werden.

Allerdings wurde diese vorgesehene Änderung unmittelbar vor der Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag wieder aus dem Gesetzesentwurf gestrichen.

Wie Sie als Eigentümer einer vermieteten Immobilie eine verkürzte Restnutzungsdauer Ihrer nachweisen und dadurch bares Geld durch eine Steuerminderung sparen können. Welche Möglichkeiten bestehen, um die Abschreibung zu erhöhen lesen Sie hier.

Bei privat vermieteten Gebäuden geht der Gesetzgeber von einer normalen Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Das bedeutet, dass der Kaufpreis einer Immobilie über 50 Jahre abgeschrieben wird. Dies entspricht 2 % pro Jahr. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, geht das Finanzamt von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren aus. Dies entspricht einer Abschreibung von 2,5 % pro Jahr.

Es gibt jedoch eine Möglichkeit, wie die Abschreibung erhöht wird und somit die Restnutzungsdauer verringert. Das ermöglicht z. B. eine Abschreibung über 25 Jahre, statt der regulären 50 Jahre und erhöht dadurch die jährliche Abschreibung von 2 % auf 4 %.

Eine verkürzte Nutzungsdauer können Sie durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Diese müssen Sie nur als Nachweis bei Ihrer nächsten Steuererklärung vorlegen.

Neben Angaben zu Lage, Baujahr, Wohnungs- und Grundstücksgröße benötigen Sie alle Angaben zum Zustand der Immobilie und zu eventuellen Umbauten und Renovierungen der letzten Jahre.

Die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie wird anhand eines standardisierten Berechnungsmodells ermittelt. Diese Methode lässt sich nicht ungesehen auf jede Immobilie anwenden, sondern muss im Einzelfall von einem Experten überprüft werden, ob das berechnete Ergebnis angemessen ist. Aus unserer Sicht ist ein Vor-Ort-Termin erforderlich.

Restnutzungsdauergutachten können für alle Immobilienarten erstellt werden. Die Kosten sind für Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften unterschiedlich. Für Gewerbe- und Sonderimmobilien erhalten Sie meist ein individuelles Angebot der Dienstleister, die sich auf das Erstellen solcher Gutachten spezialisiert haben.

Ob sich ein Restnutzungsdauergutachten lohnt, hängt maßgeblich vom Alter der Immobilie und dem Umfang der Renovierungsarbeiten der letzten Jahre ab. Als grobe Richtschnur lässt sich sagen: Bei Immobilien, die über 30 Jahre alt sind und nur wenig Modernisierungen durchgeführt wurden, liegt die Restnutzungsdauer meist unter den festgestzten 50 Jahren, sodass sich in diesen Fällen ein Gutachten lohnt.

Nur die Kosten des Gebäudes sind abzugsfähig, nicht die Kosten des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Weil es sich nicht abnutzt. Sie müssen dem Finanzamt den Preis der Immobilie und die Kosten des Grundstücks plausibel darlegen können. Ist im Kaufvertrag die Aufteilung des Kaufpreises (Grundstück und Gebäude) nicht eindeutig angegeben oder hat das Finanzamt Zweifel, ob der Wert realistisch ist, wird in der Regel der Bodenrichtwert der entsprechenden Stadt oder Gemeinde herangezogen.

Ab dem 1. Januar 2023 will die Bundesregierung die Einkommensteuergesetze dahingehend ändern, dass kürzere Abschreibungszeiträume nicht mehr möglich sind. §7 Abs. 4 Satz 2 EStG wird zum Jahreswechsel aufgehoben. Die Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer werden ab dem Stichtag wegfallen. Denn zukünftig soll für Gebäude, die nach dem 30.06.2023 fertiggestellt werden, eine reguläre Nutzungsdauer von 33 Jahren (3 %) eingeführt werden.
Konkret bedeutet dies, dass Sie für alle Immobilien, die vor dem 1. Januar 2023 in Ihr Eigentum übergehen, noch eine höhere Abschreibung nachweisen können.