Keine Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage bei Grunderwerbsteuer

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Teileigentum wird immer wieder der Wunsch geäußert, die anteilige Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) im Kaufvertrag gesondert auszuweisen. Hintergrund ist häufig die Annahme, dass auf diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer anfalle. Diese Auffassung ist jedoch nicht zutreffend und bereits seit mehreren Jahren höchstrichterlich geklärt. Mit Urteil vom 16.09.2020 hat der Bundesfinanzhof (Az. II R 49/17) entschieden, dass der Kaufpreis beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist.

Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar: Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom Mai 2016 Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu denen sie gehörten (Teileigentumsrechte). In dem Kaufvertrag heißt es, der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (Vorschüsse, Instandhaltungsrücklage usw.) gehe bei Besitzübergang auf den Käufer über. Der Kaufpreis betrug 40.000 €. Der Beklagte (das Finanzamt --FA--) setzte die Grunderwerbsteuer mit Bescheid vom 18.05.2016 unter Berücksichtigung des im Vertrag vereinbarten Kaufpreises auf 2.600 € fest. Mit ihrem Einspruch machte die Klägerin geltend, die Bemessungsgrundlage sei um die Instandhaltungsrücklage von insgesamt 14.815,19 € zu mindern.

Bei entsprechender Aufschlüsselung des um die Instandhaltungsrücklage geminderten Kaufpreises auf die 13 Objekte lägen die Einzelkaufpreise unter der Wertgrenze des § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) von 2.500 €. Der Einspruch blieb erfolglos. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung sei Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und gehe bei einem Eigentümerwechsel nicht auf den Erwerber über. Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel fände diesbezüglich nicht statt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Erwerb durch Meistgebot oder wie vorliegend durch Kaufvertrag erfolge.
Zum Urteil

Die Entscheidung beruht auf der rechtlichen Einordnung der Erhaltungsrücklage:

• Die Rücklage stellt kein eigenständiges Wirtschaftsgut dar.
• Sie ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum und der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden.
• Mit dem Eigentumsübergang geht lediglich der Miteigentumsanteil samt Rechten und Pflichten auf den Erwerber über.

Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht wird daher das Wohnungseigentum als Ganzes erworben – einschließlich der anteilig vorhandenen Erhaltungsrücklage.

In der Praxis wird die Erhaltungsrücklage teilweise weiterhin separat im Kaufvertrag ausgewiesen, häufig aus Transparenzgründen. Dies ist grundsätzlich zulässig, entfaltet jedoch keine steuermindernde Wirkung:

• Maßgeblich für das Finanzamt ist der Gesamtkaufpreis.
• Eine rechnerische Aufteilung ändert nichts an der Höhe der Grunderwerbsteuer.
• Der gesonderte Ausweis dient lediglich der Information, nicht der Steueroptimierung.

Die Annahme, dass die anteilige Erhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, ist seit dem BFH-Urteil vom 16.09.2020 eindeutig widerlegt.
Unabhängig von einer vertraglichen Aufteilung ist der gesamte Kaufpreis Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Eine sachliche Aufklärung dieses Punktes trägt wesentlich zu einem reibungslosen und rechtssicheren Verkaufsprozess bei.